NEXAM orchestre chaque transaction hôtelière — murs et fonds — avec une rigueur analytique inégalée et un accès privilégié à un réseau d'acquéreurs soigneusement qualifiés. Discrétion, expertise, résultat.
Un accompagnement sur-mesure de la première analyse au closing. NEXAM ne confie jamais vos intérêts à des juniors — chaque mission est pilotée par un associé sénior avec 15 ans d'expérience minimum dans les transactions hôtelières françaises et européennes.
Un processus éprouvé, documenté et piloté avec la même rigueur qu'une opération de Private Equity.
Une sélection non exhaustive de transactions réalisées par NEXAM. Les montants et noms sont présentés sous réserve d'accord de confidentialité des parties.
« NEXAM a obtenu pour nos murs un prix significativement supérieur à notre estimation initiale. Le processus a duré 5 mois, trois offres qualifiées en simultané. Rien à redire. »
« La rigueur de leur analyse financière a désarmé notre acquéreur institutionnel à chaque étape de la due diligence. NEXAM connaît le secteur mieux que n'importe quel généraliste. »
« En tant qu'acquéreur, je sollicite NEXAM pour chaque opportunité hôtelière. Leurs dossiers sont exhaustifs, leur qualification irréprochable. Cela accélère considérablement notre prise de décision. »
Trois principes fondateurs qui font la différence sur chaque transaction depuis 2021.
Premier entretien confidentiel sous 24h. Aucun engagement, diagnostic offert.
Premier entretien confidentiel, sans engagement. Réponse sous 24h ouvrées. Chaque demande est traitée directement par un associé sénior.
Confidentialité garantie. Toutes les informations transmises sont couvertes par notre accord de confidentialité systématique. Aucun partage sans votre accord explicite.
Avant de mettre un actif en marché, le comprendre mieux que quiconque. Notre diagnostic stratégique génère en moyenne +14% sur le prix de cession final.
Toute transaction hôtelière réussie commence par une compréhension fine de l'actif et de son environnement. Avant d'approcher le moindre acquéreur, NEXAM réalise un diagnostic exhaustif qui constitue la boussole de toute la mission : stratégie de commercialisation, positionnement prix, angles de négociation, arguments de défense de la valeur.
Ce n'est pas un audit de forme. C'est une immersion complète dans la réalité opérationnelle et concurrentielle de votre établissement — réalisée par des analystes qui ont travaillé en hôtellerie, pas seulement en finance.
À l'issue de cette phase, vous recevez un mémorandum confidentiel de 40 à 80 pages couvrant l'ensemble des analyses. Ce document constitue la base de toute la commercialisation. Il est ensuite décliné en un teaser de 5 pages pour les premiers contacts acquéreurs.
Délai moyen de réalisation : 3 à 4 semaines. Entièrement confidentiel. Remis sous NDA.
Trois méthodes. Un seul objectif : la valeur la plus défendable, la plus élevée. Nos modèles résistent à toute due diligence institutionnelle.
Valoriser un hôtel ne se résume pas à multiplier un EBITDA par un multiple sectoriel. La valeur d'un actif hôtelier résulte de l'interaction complexe entre la performance opérationnelle, la qualité de l'emplacement, la force du concept, la solidité du bail et les dynamiques du marché de la transaction. Seule une approche multi-méthodes permet de défendre cette valeur face à un acquéreur institutionnel et à ses conseils.
RevPAR, ADR, TRevPAR, GOP, EBITDA ajusté, EBITDA normalisé (retraitement des éléments non-récurrents), Capex de maintenance annualisé, Capex de développement, structure du bail (durée, indexation, charges), qualité du locataire (bilan, ratio de couverture du loyer).
De la signature du mandat à la remise des fonds. NEXAM pilote chaque étape avec la rigueur d'une banque d'affaires et la réactivité d'une boutique indépendante.
La cession d'un actif hôtelier est l'une des opérations les plus complexes du monde des transactions. Elle mobilise simultanément des expertises juridiques, fiscales, financières, sociales et opérationnelles qui doivent être parfaitement coordonnées pour éviter les écueils et aboutir à un closing dans les meilleures conditions.
NEXAM endosse le rôle de chef d'orchestre. Nous coordonnons l'ensemble des intervenants — avocats, experts-comptables, notaires, auditeurs techniques — tout en gardant le cap sur votre objectif : le prix maximum dans un délai maîtrisé.
De la signature du mandat au closing : 6 mois en moyenne pour une transaction simple, 8 à 12 mois pour un portefeuille ou une opération complexe. Nous ne promettons pas la vitesse — nous promettons le résultat.
500+ acquéreurs qualifiés. des relations cultivées depuis 2021. Chaque mise en relation est ciblée, préparée et orchestrée pour maximiser la compétition entre offres.
La profondeur d'un réseau d'acquéreurs ne se mesure pas au nombre de contacts dans un CRM — elle se mesure à la qualité des relations, à la précision de la qualification et à la réactivité au moment où un actif se présente. Chez NEXAM, ce réseau est notre actif le plus précieux, cultivé transaction après transaction depuis 2021.
Nous ne travaillons pas avec des listes froides. Chaque acquéreur référencé a été rencontré, auditionné et qualifié : capacité financière vérifiée, critères d'acquisition documentés, stratégie connue. Nous savons, avant d'appeler, si l'actif est susceptible d'intéresser.
La cession du fonds hôtelier est une opération aux enjeux multiples. NEXAM sécurise chaque dimension opérationnelle, juridique, sociale et fiscale.
La cession d'un fonds de commerce hôtelier implique le transfert simultané de plusieurs ensembles : le droit au bail commercial, l'ensemble des actifs mobiliers et matériels de l'exploitation (mobilier, linge, équipements de cuisine, systèmes informatiques), le fonds clientèle, et selon les cas, les contrats de travail des salariés (en application de l'article L.1224-1 du Code du travail).
Cette opération diffère structurellement d'une cession immobilière : la valeur ne repose pas sur les murs mais sur la performance opérationnelle de l'établissement et la solidité du bail. C'est pourquoi elle nécessite une approche spécialisée que les agents immobiliers généralistes ne maîtrisent pas.
L'actif immobilier hôtelier : une classe d'actifs recherchée, un marché profond, des acquéreurs nombreux. NEXAM maximise votre rendement de cession.
Les murs d'un hôtel constituent une classe d'actifs immobiliers recherchée par les investisseurs pour sa résilience, ses rendements stables et son statut de valeur refuge. Dans un contexte de taux élevés, les murs hôteliers bien loués offrent un couple rendement/risque particulièrement attractif par rapport aux bureaux ou aux commerces de pied d'immeuble.
Que vous soyez propriétaire-exploitant souhaitant libérer de la trésorerie via un sale & leaseback, ou bailleur propriétaire des murs loués à un exploitant hôtelier, NEXAM structure l'opération pour en maximiser la valeur.
Fonds d'investissement spécialisés (net vendeur à partir de 3% selon le standing et la localisation), SCPI et OPCI (rendement cible 4,5% à 5,5% brut), family offices (approche patrimoniale long terme), institutionnels (compagnies d'assurance, caisses de retraite) pour les tickets supérieurs à €30M.
NEXAM SASU — Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle au capital de 1 000 €
Siège social : 10 rue d'Annanelle, 84000 Avignon
SIREN : 892 680 729 — SIRET : 892 680 729 00027 — TVA : FR45892680729
RCS Avignon — Code NAF : 68.10Z
Carte Professionnelle Transactions sur Immeubles et Fonds de Commerce n° CPI84012026000000003 délivrée par la CCI Vaucluse
Assurance RC Pro : AXA FRANCE IARD
Président : M. Alapetite
Contact : contact@nexam-hotelbroker.fr
OVHcloud — 2 rue Kellermann, 59100 Roubaix — www.ovhcloud.com
NEXAM SASU exerce une activité d'intermédiaire en transactions immobilières et commerciales, réglementée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) et son décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. NEXAM SASU est titulaire d'une Carte Professionnelle, dispose des garanties financières et assurances RCP requises. Toute activité est réalisée en vertu de mandats écrits.
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NEXAM vous contacte dès qu'un actif correspond à vos critères. Discret, qualifié, sans démarchage intempestif. Nous ne transmettons aucune information sans votre accord préalable.
Confidentialité absolue. Votre profil est accessible exclusivement aux associés NEXAM. Aucun actif, aucun vendeur ne consulte ces informations. NDA disponible sur demande.
En soumettant ce formulaire, vous acceptez que NEXAM SAS conserve vos données pendant 3 ans pour vous contacter sur des opportunités correspondant à vos critères. Vos données ne sont jamais cédées à des tiers. Vous pouvez demander leur suppression à tout moment à dpo@nexam-hotelbroker.fr.
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Le marché des transactions hôtelières françaises a enregistré en 2024 un volume total estimé à 2,8 milliards d'euros, marquant un retour aux niveaux pré-pandémiques. Cette reprise, portée par le dynamisme des marchés parisien et azuréen, s'accompagne d'une tension croissante sur les prix dans les segments premium.
La particularité du marché 2025 est le déséquilibre structurel entre l'offre et la demande. Pour chaque actif hôtelier mis en marché dans les grandes villes françaises, on dénombre en moyenne 4 à 6 acquéreurs qualifiés. Cette situation de surenchère profite mécaniquement aux vendeurs bien accompagnés, capables de générer une compétition entre offres.
Les family offices représentent désormais 28% des acquéreurs actifs, devant les fonds spécialisés (35%) et les groupes hôteliers en expansion (22%). La part des acquéreurs étrangers — notamment moyen-orientaux et asiatiques — progresse significativement depuis 2023.
« Pour la première fois depuis 2019, nous voyons des actifs 3 étoiles en régions susciter des offres multiples simultanées. Le marché est clairement vendeur. »
Hôtellerie de luxe et 5 étoiles : les yields se compriment autour de 4,5-5% net pour les meilleures localisations parisiennes. Les transactions se font majoritairement hors marché.
Hôtellerie de milieu de gamme (3-4 étoiles) : le segment le plus actif en volume, avec des multiples d'EBITDA compris entre 5,5x et 8x selon la qualité de l'emplacement et la solidité du bail.
Boutique-hôtels : forte demande de la part des family offices et des acquéreurs primo-entrants, attirés par le storytelling et le potentiel de repositionnement.
La stabilisation des taux d'intérêt devrait maintenir la pression acquéreur à un niveau élevé. Les prochains mois verront probablement une augmentation des volumes de transaction, notamment dans les marchés secondaires (Bordeaux, Nantes, Strasbourg) qui bénéficient d'un effet de report des acquéreurs évincés des grandes villes.
Pour les propriétaires qui envisagent une cession, le second semestre 2025 représente une fenêtre de marché particulièrement favorable. Les conditions de financement restent accessibles pour les acquéreurs bien capitalisés, et le nombre d'offres reçues par mandat atteint des niveaux records.
La cession d'un fonds de commerce hôtelier est une opération complexe qui mobilise simultanément des règles de droit commercial, de droit du travail, de droit fiscal et de droit immobilier. Voici les sept erreurs les plus fréquentes qui peuvent faire échouer ou dévaloriser votre transaction.
Le bail commercial est l'actif central d'une cession de fonds hôtelier. Une clause de cession mal rédigée, un loyer supérieur à 15% du chiffre d'affaires, ou une durée résiduelle inférieure à 3 ans peuvent réduire la valeur de votre fonds de 20 à 40%. Faites auditer votre bail avant toute démarche de cession.
En zone de sauvegarde du commerce et de l'artisanat, la commune dispose d'un droit de préemption sur votre fonds. Ce droit doit être purgé avant la signature de l'acte de cession, sous peine de nullité. Le délai légal est de 2 mois — intégrez-le dans votre calendrier de transaction.
En application de l'article L.1224-1 du Code du travail, les contrats de travail sont automatiquement transférés à l'acquéreur. Une masse salariale mal documentée, des litiges prud'homaux en cours ou des irrégularités dans les contrats peuvent bloquer une transaction ou imposer des révisions de prix significatives.
La plus-value réalisée lors de la cession d'un fonds de commerce est imposable. Selon votre structure et la durée de détention, plusieurs dispositifs permettent de l'optimiser : exonération PME (article 238 quindecies du CGI), abattement pour durée de détention, apport-cession. Ces dispositifs doivent être anticipés, pas découverts au moment de la signature.
Un acquéreur sérieux et ses conseils exigeront une due diligence complète. Sans data room préparée (bilans 5 ans, bail, contrats, licences, diagnostics, état du personnel), vous perdrez des semaines précieuses et risquez de décourager les meilleures offres.
La pression de vouloir conclure rapidement conduit souvent à accepter une offre insuffisante. Un processus bien structuré, avec mise en compétition de plusieurs acquéreurs qualifiés, génère systématiquement un prix supérieur à l'offre initiale reçue hors process.
La transaction hôtelière est un métier. Un notaire ou un avocat généraliste ne dispose pas du réseau d'acquéreurs actifs, de la connaissance des valorisations sectorielles, ni de l'expérience des négociations spécifiques à l'hôtellerie. L'accompagnement d'un broker spécialisé est un investissement, pas une charge.
Valoriser un hôtel est une science à part entière. Contrairement à un immeuble de bureaux valorisé quasi exclusivement au rendement locatif, un actif hôtelier combine une valeur immobilière et une valeur opérationnelle dont l'interaction crée une complexité spécifique.
La méthode DCF projette les flux de trésorerie de l'exploitation sur 10 ans et les actualise à un taux reflétant le risque de l'actif. Elle est la plus précise pour les hôtels en exploitation avec un historique de performance suffisant. Elle nécessite des hypothèses robustes sur l'évolution du RevPAR, des charges et du capex.
« En 2025, les taux d'actualisation appliqués aux hôtels 4 étoiles en grandes villes françaises se situent entre 7% et 9%, selon la qualité de l'emplacement et la solidité du management. »
Cette méthode consiste à identifier des transactions récentes sur des actifs similaires et à en déduire des multiples de valorisation. Les principaux multiples utilisés en hôtellerie sont :
Pour les murs seuls, on divise le loyer net annuel par un taux de capitalisation de marché. Ce taux dépend de la qualité du locataire, de la durée du bail résiduelle et de la localisation. En France, les taux varient de 4% à 7% brut.
Retraiter l'EBITDA : la rémunération du dirigeant propriétaire, les loyers anormaux et les éléments non-récurrents doivent être retraités pour obtenir un EBITDA normalisé cohérent avec ce qu'un futur exploitant supporterait réellement.
Ne pas confondre valeur et prix : la valeur est déterminée par les fondamentaux. Le prix est déterminé par la compétition entre acquéreurs. Un bon processus de vente avec mise en concurrence peut générer un prix 10 à 20% supérieur à la valeur théorique.
L'hôtellerie attire de plus en plus les family offices français et internationaux, qui y voient une classe d'actifs combinant rendement courant, valorisation du patrimoine et levier opérationnel. Voici pourquoi.
Contrairement aux actifs financiers, un hôtel est un actif réel dont la valeur repose sur des fondamentaux physiques et opérationnels. En période d'inflation, l'immobilier hôtelier offre une protection naturelle : les loyers et les tarifs chambres s'indexent sur les coûts, préservant le pouvoir d'achat du capital investi.
Un hôtel bien géré génère un rendement opérationnel (GOP/chambre) entre 25% et 40% du chiffre d'affaires. Pour un investisseur achetant les murs et confiant l'exploitation à un opérateur via un bail commercial, le rendement locatif brut se situe entre 5% et 7% sur les marchés français secondaires — nettement supérieur au bureaux ou au résidentiel.
L'hôtellerie bénéficie d'un fort levier opérationnel : une hausse de 5% du RevPAR se traduit souvent par une hausse de 15-20% de l'EBITDA, car les charges fixes sont importantes et les charges variables marginales. Ce levier amplifie la création de valeur dans les phases de reprise de marché.
« Depuis 2022, nous observons un intérêt croissant des family offices pour les boutique-hôtels de 20 à 50 chambres dans les grandes villes françaises. Le ticket, accessible, permet une entrée patrimoniale maîtrisée. »
Le marché hôtelier est majoritairement off-market. Plus de 60% des transactions se réalisent sans publication publique. L'accès à ces opportunités nécessite un réseau de brokers spécialisés capables d'approcher les propriétaires directement. C'est exactement ce que fait NEXAM pour ses acquéreurs référencés.
Les propriétaires qui obtiennent les meilleurs prix de cession ne sont pas ceux qui vendent le plus vite — ce sont ceux qui ont préparé leur vente suffisamment à l'avance. Voici un plan d'action sur 12 mois.
Audit financier : faites réaliser un audit de vos 3 dernières années d'exploitation. Identifiez les éléments non-récurrents à retraiter (travaux exceptionnels, sinistres, charges atypiques). L'objectif est de présenter un EBITDA normalisé qui reflète la vraie performance de l'établissement.
Optimisation tarifaire : si votre RevPAR est en dessous du benchmark de votre set concurrentiel, c'est le moment d'agir. Une hausse de 10% du RevPAR dans les 12 mois précédant la vente peut augmenter la valorisation de 15 à 25%.
Concentrez vos investissements sur les espaces visibles à forte valeur perceptuelle : hall d'entrée, parties communes, une chambre pilote rénovée. Évitez les gros travaux qui ne seront pas amortis avant la cession.
E-réputation : c'est le moment de travailler activement vos avis en ligne. Répondez à tous les avis, encouragez vos clients satisfaits à laisser un commentaire. Un score Booking.com au-dessus de 8,5 est un argument de valorisation réel.
C'est à ce stade que vous devez sélectionner votre broker. Demandez des références sur des transactions similaires récentes, vérifiez la profondeur de son réseau d'acquéreurs, et assurez-vous qu'il réalise ses analyses en interne. Un bon broker vous dira aussi si ce n'est pas le bon moment pour vendre.
« Les cessions préparées 12 mois à l'avance obtiennent en moyenne 12% de plus que les cessions précipitées. La préparation est le meilleur investissement que puisse faire un vendeur. »
Chaque marché hôtelier français a ses propres dynamiques de transaction. Voici notre analyse des trois principaux bassins d'investissement.
Paris reste le marché le plus liquide et le plus profond de France, mais aussi le plus compétitif. Les yields se compriment autour de 4-4,5% net pour les meilleures adresses, et les transactions se font quasi exclusivement hors marché. Le ticket moyen dépasse 15M€. Les acquéreurs étrangers représentent plus de 40% des transactions en valeur.
Notre avis : marché à privilégier pour les investisseurs institutionnels et les family offices avec une capacité financière supérieure à 10M€ et un horizon de détention long terme.
Nice, Cannes, Saint-Tropez — la Côte d'Azur concentre une demande internationale exceptionnelle avec une saisonnalité marquée. Les RevPAR estivaux atteignent des sommets, mais les périodes creuses restent longues. Les murs des établissements de luxe en front de mer atteignent des prix au m² comparables à Paris.
Notre avis : marché idéal pour les acquéreurs à forte capacité de portage ou les opérateurs capables de développer une clientèle d'affaires en intersaison.
Lyon est aujourd'hui le marché hôtelier offrant le meilleur équilibre entre rendement et sécurité. RevPAR stable et progressif, clientèle d'affaires fidèle, taux d'occupation en toutes saisons. Les yields restent attractifs (5,5-6,5%) pour une ville de cette taille et de cette dynamique économique.
« Lyon est sous-coté par rapport à sa réalité économique. C'est notre recommandation numéro 1 pour les acquéreurs cherchant un rendement raisonnable avec un risque maîtrisé. »
Le sale & leaseback (cession-bail) est une opération par laquelle un propriétaire-exploitant vend ses murs à un investisseur tout en conservant l'exploitation via un bail commercial. C'est l'une des opérations les plus intelligentes que puisse réaliser un hôtelier souhaitant libérer du capital.
Les raisons sont multiples : financer un projet de développement, rembourser une dette, transmettre à ses héritiers du cash plutôt que des murs, ou simplement optimiser son bilan. Dans tous les cas, l'exploitant continue à gérer son hôtel exactement comme avant — la seule différence est qu'il paie un loyer au lieu de détenir le bien.
Le niveau du loyer : c'est le point le plus sensible. Un loyer trop élevé pèse sur la rentabilité de l'exploitation et peut décourager les acquéreurs des murs. La règle empirique : le loyer annuel ne doit pas dépasser 10-15% du chiffre d'affaires hôtelier.
La durée du bail : les acquéreurs institutionnels (SCPI, fonds) préfèrent des baux longs (15, 18 ou 25 ans) avec des clauses de renouvellement automatique. Un bail long augmente la valeur des murs et donc le prix que vous en tirerez.
L'indexation : négociez une indexation plafonnée (ICC ou ILC avec cap) pour protéger votre compte d'exploitation contre les hausses de loyer excessives.
La plus-value immobilière réalisée lors de la cession des murs est imposable. Selon votre structure de détention (SCI à l'IR, SCI à l'IS, holding IS), le traitement fiscal diffère significativement. Une structuration préalable avec un avocat fiscaliste spécialisé est indispensable.
« Un sale & leaseback bien structuré peut libérer plusieurs millions d'euros de trésorerie tout en maintenant une exploitation identique. C'est souvent la meilleure décision financière qu'un hôtelier propriétaire puisse prendre. »
NEXAM analyse votre actif et vous rappelle sous 48h avec une première estimation et une stratégie de cession personnalisée. Strictement confidentiel, sans engagement.
Confidentialité absolue. Votre dossier est accessible exclusivement aux associés NEXAM. Aucune information n'est partagée sans votre accord explicite. NDA disponible sur demande.
En soumettant ce formulaire, vous acceptez que NEXAM SAS conserve vos données le temps nécessaire à l'étude de votre dossier. Aucune information n'est partagée sans votre accord explicite. Suppression : dpo@nexam-hotelbroker.fr
Dossier visible uniquement par les associés NEXAM. Jamais partagé sans votre accord.