Broker hôtelier indépendant · Paris

L'actif hôtelier
mérite le meilleur
intermédiaire.

NEXAM orchestre chaque transaction hôtelière — murs et fonds — avec une rigueur analytique inégalée et un accès privilégié à un réseau d'acquéreurs soigneusement qualifiés. Discrétion, expertise, résultat.

500+
Acquéreurs qualifiés
1 000+
Propriétaires référencés
2021
Fondé à Paris
Grand Hôtel Paris — actif hôtelier de prestige
Actifs hôteliers de prestige Murs · Fonds · Portefeuilles
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Nos expertises

Quatre piliers pour
une transaction
réussie

Un accompagnement sur-mesure de la première analyse au closing. NEXAM ne confie jamais vos intérêts à des juniors — chaque mission est pilotée par un associé sénior avec 15 ans d'expérience minimum dans les transactions hôtelières françaises et européennes.

01
Analyse Stratégique
Avant de vendre, comprendre. Notre diagnostic stratégique révèle les leviers de valeur cachés, anticipe les objections des acquéreurs et positionne votre actif pour déclencher la compétition entre offres.
Positionnement concurrentiel Benchmarking STR Analyse SWOT Vision 360°
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02
Analyse Financière
Valorisation multi-méthodes réalisée en interne par nos experts financiers spécialisés en hôtellerie. DCF, comparables de transaction, capitalisation du revenu — trois regards pour une valeur défendable face à tout investisseur institutionnel.
DCF 10 ans Multiples EBITDA RevPAR / GOP Yield analysis
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03
Cession d'Actifs
Du mémorandum confidentiel jusqu'à l'acte authentique, NEXAM pilote chaque étape. Nous structurons le processus pour maximiser la pression concurrentielle entre acquéreurs et sécuriser le prix le plus élevé dans des délais maîtrisés.
Data room sécurisée Mémorandum Négociation Closing
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04
Réseau d'Acquéreurs
Family offices, fonds pan-européens, groupes hôteliers et institutionnels. Pour chaque actif, nous identifions les acquéreurs les plus susceptibles de faire la meilleure offre. En parallèle, NEXAM référence des milliers de propriétaires hôteliers ouverts à des propositions d'acquisition.
Family offices Fonds institutionnels Groupes hôteliers 12 pays
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Notre méthode

Du diagnostic au closing : 5 étapes

Un processus éprouvé, documenté et piloté avec la même rigueur qu'une opération de Private Equity.

01
Diagnostic & audit
Analyse 360° de l'actif, des performances opérationnelles, du bail et du marché local. Identification des leviers de valeur et des risques.
02
Valorisation
Modélisation financière multi-méthodes, définition de la fourchette cible, construction du dossier de présentation stratégique.
03
Commercialisation
Approche discrète ou process ouvert selon la stratégie. Teaser confidentiel, mémorandum d'information, ciblage des acquéreurs prioritaires.
04
Négociation
Réception et arbitrage des LOI, organisation de la compétition entre offres, pilotage de la due diligence, sécurisation des conditions.
05
Closing
Coordination juridique (avocats, notaires), levée des conditions suspensives, signature et remise des fonds. Mission accomplie.
Typologies d'actifs

Murs & Fonds :
deux expertises complémentaires

Fonds de commerce
L'exploitation hôtelière
Droit au bail, actifs d'exploitation, personnel, fonds clientèle. Valorisation fondée sur les flux (EBITDA, RevPAR, TRevPAR).
Murs commerciaux
L'actif immobilier
Propriété des murs, loués ou libres. Valorisation au rendement locatif, comparables et qualité du locataire en place.
Références

Transactions récentes

Une sélection non exhaustive de transactions réalisées par NEXAM. Les montants et noms sont présentés sous réserve d'accord de confidentialité des parties.

ActifValeurTypeAnnéeStatut
Hôtel 4★ — Paris 8ème
80 chambres · Triangle d'Or
Confidentiel
Murs + Fonds
2024
Clôturé
Resort 5★ — Côte d'Azur
140 chambres · Bord de mer
Confidentiel
Murs
2024
Clôturé
Boutique Hôtel — Lyon Presqu'île
34 chambres · Centre historique
Confidentiel
Fonds
2023
Clôturé
Hôtel Groupe — Bordeaux
3 établissements · 220 chambres
Confidentiel
Portefeuille
2023
Clôturé
Hôtel 3★ — Paris 11ème
52 chambres · Sale & Leaseback
Confidentiel
Murs
2023
Clôturé
Témoignages

Ce que disent
nos clients

« NEXAM a obtenu pour nos murs un prix significativement supérieur à notre estimation initiale. Le processus a duré 5 mois, trois offres qualifiées en simultané. Rien à redire. »

JB
Jean-Baptiste M.
Propriétaire · Hôtel 4★ Paris 8ème

« La rigueur de leur analyse financière a désarmé notre acquéreur institutionnel à chaque étape de la due diligence. NEXAM connaît le secteur mieux que n'importe quel généraliste. »

SR
Sophie R.
DG · Groupe hôtelier régional

« En tant qu'acquéreur, je sollicite NEXAM pour chaque opportunité hôtelière. Leurs dossiers sont exhaustifs, leur qualification irréprochable. Cela accélère considérablement notre prise de décision. »

PL
Pierre-Louis D.
Directeur d'investissement · Family Office
Pourquoi NEXAM

L'indépendance.
La rigueur.
Le réseau.

Trois principes fondateurs qui font la différence sur chaque transaction depuis 2021.

Indépendance totale, zéro conflit
NEXAM n'appartient à aucun groupe hôtelier, aucun fonds, aucune franchise. Notre seule loyauté est envers votre transaction. Rémunération au succès uniquement.
Un réseau d'acquéreurs qualifiés
Pas une base de données froide. 500+ décideurs rencontrés en face à face, dont nous connaissons la stratégie, le budget disponible et les critères précis d'acquisition.
Analyses réalisées en interne
Zéro sous-traitance. Nos analyses financières et stratégiques sont produites en interne par des experts ayant travaillé en banque d'investissement et en conseil stratégique hôtelier.
Discrétion absolue, NDA systématique
Chaque mandat est traité sous strict accord de confidentialité. Aucune information sensible ne circule sans NDA signé. Notre réputation repose sur cette exigence.
Une nouvelle génération de brokers
Fondé à Paris en 2021, NEXAM est né de la conviction qu'un broker hôtelier doit être plus analytique, plus transparent et plus exigeant sur la qualification des acquéreurs.
Valorisation sur mesure
Chaque actif est valorisé avec des méthodes issues du Private Equity — DCF, comparables de transaction, capitalisation du revenu — pour définir le meilleur prix de marché.
Passez à l'action

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votre projet

Premier entretien confidentiel, sans engagement. Réponse sous 24h ouvrées. Chaque demande est traitée directement par un associé sénior.

contact@nexam-hotelbroker.fr
+33 1 XX XX XX XX
10 rue d'Annanelle, 84000 Avignon
Lun–Ven · 9h–19h

Confidentialité garantie. Toutes les informations transmises sont couvertes par notre accord de confidentialité systématique. Aucun partage sans votre accord explicite.

Service 01

Analyse
Stratégique

Avant de mettre un actif en marché, le comprendre mieux que quiconque. Notre diagnostic stratégique génère en moyenne +14% sur le prix de cession final.

La stratégie avant tout

Toute transaction hôtelière réussie commence par une compréhension fine de l'actif et de son environnement. Avant d'approcher le moindre acquéreur, NEXAM réalise un diagnostic exhaustif qui constitue la boussole de toute la mission : stratégie de commercialisation, positionnement prix, angles de négociation, arguments de défense de la valeur.

Ce n'est pas un audit de forme. C'est une immersion complète dans la réalité opérationnelle et concurrentielle de votre établissement — réalisée par des analystes qui ont travaillé en hôtellerie, pas seulement en finance.

« Un actif mal compris est un actif mal vendu. Chez NEXAM, nous ne mettons jamais un actif en marché sans en avoir fait le tour complet. »

Les composantes du diagnostic NEXAM

  • Analyse de positionnement tarifaire — Comparaison du RevPAR, ADR et taux d'occupation aux benchmarks STR et HotStats du segment et de la zone géographique. Identification des gaps tarifaires et des marges de progression.
  • Audit de l'exploitation — Revue des résultats des 3 à 5 dernières années (GOP, EBITDA, TRevPAR, coûts de distribution), identification des inefficiences opérationnelles, estimation du potentiel d'optimisation post-acquisition.
  • Analyse du set concurrentiel — Cartographie et scoring des concurrents directs, évolution des parts de marché, dynamiques de l'offre locale (pipeline de nouvelles ouvertures, rénovations en cours).
  • Étude de marché hôtelier local — Tendances de la demande (tourisme, affaires, MICE), analyse des générateurs de demande, saisonnalité, impact des événements structurants (infrastructures, JO, congrès).
  • Analyse SWOT approfondie — Forces, faiblesses, opportunités et menaces. Pour chaque faiblesse, NEXAM propose un argumentaire de réponse aux acquéreurs ou une recommandation d'action pré-cession.
  • Positionnement de la transaction — Définition du story-telling de l'actif, angle d'approche selon le profil des acquéreurs ciblés, recommandations sur le timing optimal de mise en marché.

Livrable : le mémorandum stratégique

À l'issue de cette phase, vous recevez un mémorandum confidentiel de 40 à 80 pages couvrant l'ensemble des analyses. Ce document constitue la base de toute la commercialisation. Il est ensuite décliné en un teaser de 5 pages pour les premiers contacts acquéreurs.

Délai moyen de réalisation : 3 à 4 semaines. Entièrement confidentiel. Remis sous NDA.

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14%
Prime moy.
4 sem.
Délai
100%
Confidentiel
500+
Missions
Service 02

Analyse
Financière

Trois méthodes. Un seul objectif : la valeur la plus défendable, la plus élevée. Nos modèles résistent à toute due diligence institutionnelle.

La valorisation hôtelière, une science à part entière

Valoriser un hôtel ne se résume pas à multiplier un EBITDA par un multiple sectoriel. La valeur d'un actif hôtelier résulte de l'interaction complexe entre la performance opérationnelle, la qualité de l'emplacement, la force du concept, la solidité du bail et les dynamiques du marché de la transaction. Seule une approche multi-méthodes permet de défendre cette valeur face à un acquéreur institutionnel et à ses conseils.

« Nos modèles financiers internes ont été construits par des anciens de banques d'investissement spécialisés en hospitality. Ils résistent à toute due diligence. »

Méthode 1 — Discounted Cash Flow (DCF)

  • Modélisation des flux de trésorerie libres sur 10 ans avec hypothèses granulaires : évolution du RevPAR par segment, indexation des charges, capex de maintenance et de rénovation.
  • Calcul du taux d'actualisation (WACC) spécifique au secteur hôtelier français, avec ajustements selon le positionnement, la liquidité de l'actif et le contexte de taux.
  • Analyse de sensibilité sur les paramètres clés (taux de remplissage, prix moyen, taux de capitalisation terminal) pour définir une fourchette de valorisation robuste.

Méthode 2 — Comparables de transaction

  • Base propriétaire de 180+ transactions hôtelières françaises récentes (2018–2024), enrichie par les bases Jones Lang LaSalle, CBRE et Cushman & Wakefield.
  • Sélection des comparables les plus pertinents selon : standing, taille, localisation, type d'actif (murs seuls, murs + fonds, portefeuille). Construction des multiples EV/EBITDA, EV/chambre, rendement locatif.

Méthode 3 — Capitalisation du revenu (murs)

  • Application d'un taux de capitalisation de marché au loyer normé net, calculé sur la base du loyer réel corrigé des clauses atypiques et des travaux incombant au bailleur.
  • Analyse de la WALB (Weighted Average Lease Break) et de sa sensibilité sur la valorisation. Évaluation de la solidité financière du locataire.

Les indicateurs-clés analysés

RevPAR, ADR, TRevPAR, GOP, EBITDA ajusté, EBITDA normalisé (retraitement des éléments non-récurrents), Capex de maintenance annualisé, Capex de développement, structure du bail (durée, indexation, charges), qualité du locataire (bilan, ratio de couverture du loyer).

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3
Méthodes
14%
Prime moy.
2021
Fondé
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Interne
Service 03

Cession
d'Actifs

De la signature du mandat à la remise des fonds. NEXAM pilote chaque étape avec la rigueur d'une banque d'affaires et la réactivité d'une boutique indépendante.

Chef d'orchestre de votre transaction

La cession d'un actif hôtelier est l'une des opérations les plus complexes du monde des transactions. Elle mobilise simultanément des expertises juridiques, fiscales, financières, sociales et opérationnelles qui doivent être parfaitement coordonnées pour éviter les écueils et aboutir à un closing dans les meilleures conditions.

NEXAM endosse le rôle de chef d'orchestre. Nous coordonnons l'ensemble des intervenants — avocats, experts-comptables, notaires, auditeurs techniques — tout en gardant le cap sur votre objectif : le prix maximum dans un délai maîtrisé.

« Chaque mandat confié à NEXAM est piloté avec la même rigueur, qu'il s'agisse d'un boutique-hôtel ou d'un resort 5 étoiles. Notre réseau de 500+ acquéreurs qualifiés et notre accès à des milliers de propriétaires hôteliers ouverts à des propositions font la différence. »

Le processus NEXAM étape par étape

  • Mandat et structuration (J0–J14) — Signature du mandat exclusif ou co-exclusif, définition de la stratégie de commercialisation (process ouvert ou discret), du calendrier cible et de la politique de prix.
  • Data room et documentation (J14–J45) — Constitution d'une data room sécurisée (Intralinks ou Datasite) avec l'ensemble des documents : bail commercial, bilans 5 ans, liasse fiscale, diagnostics techniques, titres de propriété, contrats en cours, état du personnel.
  • Mémorandum d'information (J30–J60) — Rédaction du teaser confidentiel (5 pages) et du mémorandum d'information complet (50 à 80 pages) comprenant : présentation de l'actif, analyse de marché, performances historiques, projections, valorisation argumentée.
  • Approche acquéreurs et LOI (J60–J90) — Contact confidentiel des 15 à 25 acquéreurs pré-qualifiés sous NDA, organisation des visites, réponses aux questions préliminaires, réception et analyse des Lettres d'Intention.
  • Due diligence (J90–J150) — Coordination des vérifications financières, juridiques, techniques, sociales et environnementales. Q&A avec les équipes de l'acquéreur retenu. Ajustements du dossier si nécessaire.
  • Négociation et closing (J150–J180) — Négociation des conditions définitives (prix, conditions suspensives, garanties), coordination notariale ou avocats des deux parties, suivi jusqu'à la signature de l'acte et la remise des fonds.

Délai moyen constaté

De la signature du mandat au closing : 6 mois en moyenne pour une transaction simple, 8 à 12 mois pour un portefeuille ou une opération complexe. Nous ne promettons pas la vitesse — nous promettons le résultat.

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100%
Closing
6 mois
Délai moy.
500+
Acquéreurs
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Service 04

Réseau
d'Acquéreurs

500+ acquéreurs qualifiés. des relations cultivées depuis 2021. Chaque mise en relation est ciblée, préparée et orchestrée pour maximiser la compétition entre offres.

Un réseau construit sur une expertise construite depuis 2021

La profondeur d'un réseau d'acquéreurs ne se mesure pas au nombre de contacts dans un CRM — elle se mesure à la qualité des relations, à la précision de la qualification et à la réactivité au moment où un actif se présente. Chez NEXAM, ce réseau est notre actif le plus précieux, cultivé transaction après transaction depuis 2021.

Nous ne travaillons pas avec des listes froides. Chaque acquéreur référencé a été rencontré, auditionné et qualifié : capacité financière vérifiée, critères d'acquisition documentés, stratégie connue. Nous savons, avant d'appeler, si l'actif est susceptible d'intéresser.

« Notre réseau de 500+ acquéreurs actifs et l'accès à des milliers de propriétaires hôteliers ouverts à des propositions génèrent une compétition réelle sur chaque mandat. La compétition entre acquéreurs, c'est ce qui crée la valeur. »

Les profils de notre réseau (500+ acquéreurs)

  • Fonds d'investissement spécialisés hospitality (35%) — Fonds pan-européens de private equity hôtelier (Internos, Ares, Starwood Capital, Archer Hotel Capital), SCPI et OPCI à poche hôtelière, club deals institutionnels. Ticket moyen : €20M–€500M.
  • Family offices français et internationaux (28%) — Gestionnaires de grands patrimoines privés français (île de France, Côte d'Azur), suisses, belges, moyen-orientaux. Recherche de rendement long terme et de diversification patrimoniale. Ticket : €3M–€80M.
  • Groupes hôteliers en expansion (22%) — Opérateurs indépendants à fort potentiel de développement, groupes régionaux cherchant à franchir un palier, chaînes internationales cherchant une entrée sur le marché français. Ticket : €5M–€200M.
  • Investisseurs privés qualifiés (15%) — HNWI (High Net Worth Individuals) avec expérience hôtelière ou accompagnés d'un opérateur. Ticket : €1M–€25M.

Notre processus de mise en relation

  • Sélection des 15 à 25 acquéreurs les plus pertinents pour chaque actif parmi les 500+ référencés, selon 8 critères de matching : zone géographique, taille, standing, type d'actif, ticket, structure de financement, timing, synergies stratégiques.
  • Approche systématiquement sous NDA avant tout partage d'information. Qualification téléphonique avant l'envoi du teaser. Aucune information sensible ne circule sans accord préalable du vendeur.
  • Réactivité garantie : première réponse acquéreurs sous 5 jours ouvrés suivant la mise en commercialisation.

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500+
Acquéreurs
4.8
Offres/mandat
depuis 2021
Réseau
12+
Pays
Actif hôtelier

Fonds de
Commerce

La cession du fonds hôtelier est une opération aux enjeux multiples. NEXAM sécurise chaque dimension opérationnelle, juridique, sociale et fiscale.

La cession de fonds hôtelier, une opération à multiples dimensions

La cession d'un fonds de commerce hôtelier implique le transfert simultané de plusieurs ensembles : le droit au bail commercial, l'ensemble des actifs mobiliers et matériels de l'exploitation (mobilier, linge, équipements de cuisine, systèmes informatiques), le fonds clientèle, et selon les cas, les contrats de travail des salariés (en application de l'article L.1224-1 du Code du travail).

Cette opération diffère structurellement d'une cession immobilière : la valeur ne repose pas sur les murs mais sur la performance opérationnelle de l'établissement et la solidité du bail. C'est pourquoi elle nécessite une approche spécialisée que les agents immobiliers généralistes ne maîtrisent pas.

« La qualité du bail commercial est souvent le premier critère d'arbitrage d'un acquéreur de fonds hôtelier. Un bail mal rédigé peut réduire la valeur de 20 à 35%. »

Les éléments-clés de valorisation d'un fonds

  • Performance opérationnelle — RevPAR, taux d'occupation, ADR, TRevPAR, GOP, EBITDA. Retraitement des éléments non-récurrents (travaux, événements exceptionnels). Analyse des 3 à 5 dernières années.
  • Qualité du bail commercial — Durée résiduelle, conditions de renouvellement, clauses de cession, indexation du loyer, ratio loyer/CA (idéalement inférieur à 15%), obligations de travaux du preneur.
  • État des actifs mobiliers — Vétusté, niveau de maintenance, besoins en renouvellement à court terme. Ces éléments impactent directement le Capex que l'acquéreur devra engager post-acquisition.
  • Licences et autorisations — Licence IV, classement étoiles (Atout France), labels, contrats de franchise ou d'affiliation, autorisations d'enseigne, conformité ERP.

Points de vigilance spécifiques

  • Volet social (L.1224-1) — Inventaire exhaustif du personnel repris, analyse de la masse salariale et de sa structure (CDI, CDD, saisonniers), identification des risques prud'homaux, conditions de transfert.
  • Droits de préemption — Purge du droit de préemption de la commune (droit de préemption commercial) et du bailleur. Organisation de la procédure dans les délais légaux pour ne pas retarder le closing.
  • Optimisation fiscale — Analyse de la structure de cession pour optimiser l'imposition des plus-values : exonérations PME (art. 238 quindecies CGI), étalement, dispositif d'apport-cession, holding patrimoniale.

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6 mois
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Acquéreurs
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Closing
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Litige
Actif immobilier

Murs
Commerciaux

L'actif immobilier hôtelier : une classe d'actifs recherchée, un marché profond, des acquéreurs nombreux. NEXAM maximise votre rendement de cession.

Les murs hôteliers, une classe d'actifs de premier rang

Les murs d'un hôtel constituent une classe d'actifs immobiliers recherchée par les investisseurs pour sa résilience, ses rendements stables et son statut de valeur refuge. Dans un contexte de taux élevés, les murs hôteliers bien loués offrent un couple rendement/risque particulièrement attractif par rapport aux bureaux ou aux commerces de pied d'immeuble.

Que vous soyez propriétaire-exploitant souhaitant libérer de la trésorerie via un sale & leaseback, ou bailleur propriétaire des murs loués à un exploitant hôtelier, NEXAM structure l'opération pour en maximiser la valeur.

« Un immeuble hôtelier bien loué à un exploitant solide se valorise 25 à 40% au-dessus d'un actif vacant de même surface. La qualité du locataire crée la valeur. »

Notre approche pour les murs hôteliers

  • Expertise immobilière indépendante — Évaluation de la valeur vénale et de la valeur locative de marché par notre réseau d'experts agréés Cour d'Appel, croisée avec notre base de transactions comparables propriétaire.
  • Yield analysis approfondie — Calcul du rendement brut, net bailleur et net acheteur. Benchmark versus le marché des actifs hôteliers loués comparables. Identification du prix d'équilibre acquéreur pour maximiser la compétition.
  • Audit technique et réglementaire — Revue de l'ensemble des diagnostics immobiliers (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, ERP), identification des travaux nécessaires et de leur impact sur la valeur.
  • Sale & Leaseback — Pour les propriétaires-exploitants, structuration d'une opération permettant de céder les murs tout en conservant l'exploitation via un bail commercial 3-6-9 ou un bail long terme (18 ou 25 ans). Libération immédiate de trésorerie sans impact sur l'activité.
  • Optimisation fiscale (IS / IR / SCI) — Analyse de la structure de détention existante (SCI familiale, holding IS, détention en nom propre) et recommandations pour optimiser la fiscalité de la plus-value immobilière réalisée.

Profils d'acquéreurs pour les murs hôteliers

Fonds d'investissement spécialisés (net vendeur à partir de 3% selon le standing et la localisation), SCPI et OPCI (rendement cible 4,5% à 5,5% brut), family offices (approche patrimoniale long terme), institutionnels (compagnies d'assurance, caisses de retraite) pour les tickets supérieurs à €30M.

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2021
Fondé
500+
Acquéreurs
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Prime moy.
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Base acquéreurs · Confidentiel

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NEXAM vous contacte dès qu'un actif correspond à vos critères. Discret, qualifié, sans démarchage intempestif. Nous ne transmettons aucune information sans votre accord préalable.

500+ Acquéreurs dans notre réseau

Confidentialité absolue. Votre profil est accessible exclusivement aux associés NEXAM. Aucun actif, aucun vendeur ne consulte ces informations. NDA disponible sur demande.

Identité Capacité financière Critères actif Stratégie Timing
1
Identité & structure d'acquisition
Informations de contact et structure juridique d'acquisition
Family office
Fonds PE / REPE
Investisseur institutionnel
Groupe hôtelier
Entrepreneur individuel
SCI / holding patrimoniale
SCPI / OPCI
Club deal
Première acquisition hôtelière
1 – 3 actifs détenus
4 – 10 actifs détenus
Groupe constitué (10+ actifs)
Oui
Non, première prise de contact
Non, mais recommandé par un partenaire
Étape 1 sur 5
2
Capacité financière
Ces informations restent strictement confidentielles et permettent un ciblage précis
< 1 M€
1 – 3 M€
3 – 5 M€
5 – 10 M€
10 – 30 M€
30 – 100 M€
> 100 M€
Variable selon opportunité
< 20 %
20 – 30 %
30 – 50 %
> 50 %
100 % cash
< 5 %
5 – 7 %
7 – 10 %
> 10 %
Variable / plus-value
Oui, ouvert à un club deal
Oui, j'ai déjà des partenaires identifiés
Non, acquisition en propre uniquement
Étape 2 sur 5
3
Critères de l'actif recherché
Soyez précis — cela nous permet de ne vous contacter que pour des actifs parfaitement correspondants
Murs + fonds de commerce
Murs seuls (immobilier pur)
Fonds de commerce uniquement
Portefeuille multi-actifs
Sale & Leaseback
Indifférent
Non classé
1 étoile
2 étoiles
3 étoiles
4 étoiles
5 étoiles / Palace
Boutique-hôtel
Indifférent
< 20 chambres
20 – 50
50 – 100
100 – 200
> 200 chambres
Indifférent
Paris / Île-de-France
Côte d'Azur / PACA
Lyon / Rhône-Alpes
Bordeaux / Nouvelle-Aquitaine
Littoral / balnéaire
Montagne / ski
Grandes métropoles (hors Paris)
Villes moyennes
Campagne / vignoble
Toute France
Europe (hors France)
En exploitation (stabilisé)
Sous-performant (à repositionner)
À rénover / remettre aux normes
Projet / permis de construire
Tout type
Oui, bail commercial en place
Contrat de management
Non, exploitation libre
Indifférent
Oui, actif franchisé de préférence
Non, indépendant de préférence
Indifférent
Étape 3 sur 5
4
Stratégie opérationnelle post-acquisition
Comprendre votre plan nous aide à identifier les actifs avec le bon potentiel de transformation
Exploitation directe (propre équipe)
Bail commercial (locataire exploitant)
Contrat de management (opérateur tiers)
Franchise (groupe international)
Conversion (résidence, coliving, autre…)
Revente rapide (trading)
Non défini à ce stade
Non — actif stabilisé requis
Léger (< 10% du prix d'acquisition)
Moyen (10 – 30%)
Lourd (> 30%) si potentiel avéré
Non — exploitation à l'identique
Oui — reclassement étoiles visé
Changement de concept / repositionnement
Oui, opérateur partenaire en place
Non, je cherche un opérateur
Non nécessaire (exploitation propre)
Oui, j'accepte les opportunités off-market exclusives NEXAM
Actifs non publiés, approchés directement sur votre profil
Oui, je peux envisager un portefeuille si le prix global est cohérent
Deux actifs ou plus cédés ensemble
Étape 4 sur 5
5
Timing, mandat & finalisation
Dernières précisions pour calibrer notre réactivité
Dès qu'un actif correspond
Récapitulatif hebdomadaire
Synthèse mensuelle
Sur demande uniquement
Email
Appel téléphonique
WhatsApp
LinkedIn
Rendez-vous en présentiel (Paris)
LinkedIn
Recommandation d'un confrère
Suite à une transaction passée
Presse spécialisée
Événement / salon (MIPIM, Heavent…)
Recherche Google
Autre

En soumettant ce formulaire, vous acceptez que NEXAM SAS conserve vos données pendant 3 ans pour vous contacter sur des opportunités correspondant à vos critères. Vos données ne sont jamais cédées à des tiers. Vous pouvez demander leur suppression à tout moment à dpo@nexam-hotelbroker.fr.

Étape 5 sur 5

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Votre profil acquéreur a été transmis à nos équipes. Un associé NEXAM vous contactera dans les 48h pour confirmer la prise en compte de vos critères et répondre à vos questions éventuelles.

Référence confidentielle :

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Nom
Structure
Enveloppe
Horizon détention
Zones cibles
Type d'actif
Classement visé
Exploitation

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12 juin 2025
8 min de lecture

Le marché des transactions hôtelières françaises a enregistré en 2024 un volume total estimé à 2,8 milliards d'euros, marquant un retour aux niveaux pré-pandémiques. Cette reprise, portée par le dynamisme des marchés parisien et azuréen, s'accompagne d'une tension croissante sur les prix dans les segments premium.

Une demande acquéreur en fort excès

La particularité du marché 2025 est le déséquilibre structurel entre l'offre et la demande. Pour chaque actif hôtelier mis en marché dans les grandes villes françaises, on dénombre en moyenne 4 à 6 acquéreurs qualifiés. Cette situation de surenchère profite mécaniquement aux vendeurs bien accompagnés, capables de générer une compétition entre offres.

Les family offices représentent désormais 28% des acquéreurs actifs, devant les fonds spécialisés (35%) et les groupes hôteliers en expansion (22%). La part des acquéreurs étrangers — notamment moyen-orientaux et asiatiques — progresse significativement depuis 2023.

« Pour la première fois depuis 2019, nous voyons des actifs 3 étoiles en régions susciter des offres multiples simultanées. Le marché est clairement vendeur. »

Les segments les plus actifs

Hôtellerie de luxe et 5 étoiles : les yields se compriment autour de 4,5-5% net pour les meilleures localisations parisiennes. Les transactions se font majoritairement hors marché.

Hôtellerie de milieu de gamme (3-4 étoiles) : le segment le plus actif en volume, avec des multiples d'EBITDA compris entre 5,5x et 8x selon la qualité de l'emplacement et la solidité du bail.

Boutique-hôtels : forte demande de la part des family offices et des acquéreurs primo-entrants, attirés par le storytelling et le potentiel de repositionnement.

Perspectives second semestre 2025

La stabilisation des taux d'intérêt devrait maintenir la pression acquéreur à un niveau élevé. Les prochains mois verront probablement une augmentation des volumes de transaction, notamment dans les marchés secondaires (Bordeaux, Nantes, Strasbourg) qui bénéficient d'un effet de report des acquéreurs évincés des grandes villes.

Pour les propriétaires qui envisagent une cession, le second semestre 2025 représente une fenêtre de marché particulièrement favorable. Les conditions de financement restent accessibles pour les acquéreurs bien capitalisés, et le nombre d'offres reçues par mandat atteint des niveaux records.

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Juridique & Fiscal

Vendre son fonds hôtelier : les 7 erreurs juridiques à éviter absolument

Équipe NEXAM
5 juin 2025
6 min de lecture

La cession d'un fonds de commerce hôtelier est une opération complexe qui mobilise simultanément des règles de droit commercial, de droit du travail, de droit fiscal et de droit immobilier. Voici les sept erreurs les plus fréquentes qui peuvent faire échouer ou dévaloriser votre transaction.

Erreur n°1 : Négliger l'audit du bail commercial

Le bail commercial est l'actif central d'une cession de fonds hôtelier. Une clause de cession mal rédigée, un loyer supérieur à 15% du chiffre d'affaires, ou une durée résiduelle inférieure à 3 ans peuvent réduire la valeur de votre fonds de 20 à 40%. Faites auditer votre bail avant toute démarche de cession.

Erreur n°2 : Oublier le droit de préemption

En zone de sauvegarde du commerce et de l'artisanat, la commune dispose d'un droit de préemption sur votre fonds. Ce droit doit être purgé avant la signature de l'acte de cession, sous peine de nullité. Le délai légal est de 2 mois — intégrez-le dans votre calendrier de transaction.

Erreur n°3 : Sous-estimer le volet social

En application de l'article L.1224-1 du Code du travail, les contrats de travail sont automatiquement transférés à l'acquéreur. Une masse salariale mal documentée, des litiges prud'homaux en cours ou des irrégularités dans les contrats peuvent bloquer une transaction ou imposer des révisions de prix significatives.

Erreur n°4 : Ne pas anticiper la fiscalité de la plus-value

La plus-value réalisée lors de la cession d'un fonds de commerce est imposable. Selon votre structure et la durée de détention, plusieurs dispositifs permettent de l'optimiser : exonération PME (article 238 quindecies du CGI), abattement pour durée de détention, apport-cession. Ces dispositifs doivent être anticipés, pas découverts au moment de la signature.

Erreur n°5 : Mettre le fonds en vente sans data room

Un acquéreur sérieux et ses conseils exigeront une due diligence complète. Sans data room préparée (bilans 5 ans, bail, contrats, licences, diagnostics, état du personnel), vous perdrez des semaines précieuses et risquez de décourager les meilleures offres.

Erreur n°6 : Accepter la première offre

La pression de vouloir conclure rapidement conduit souvent à accepter une offre insuffisante. Un processus bien structuré, avec mise en compétition de plusieurs acquéreurs qualifiés, génère systématiquement un prix supérieur à l'offre initiale reçue hors process.

Erreur n°7 : Se passer d'un intermédiaire spécialisé

La transaction hôtelière est un métier. Un notaire ou un avocat généraliste ne dispose pas du réseau d'acquéreurs actifs, de la connaissance des valorisations sectorielles, ni de l'expérience des négociations spécifiques à l'hôtellerie. L'accompagnement d'un broker spécialisé est un investissement, pas une charge.

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Valorisation

Comment valoriser un hôtel en 2025 : méthodes, multiples et pièges

Équipe NEXAM
28 mai 2025
7 min de lecture

Valoriser un hôtel est une science à part entière. Contrairement à un immeuble de bureaux valorisé quasi exclusivement au rendement locatif, un actif hôtelier combine une valeur immobilière et une valeur opérationnelle dont l'interaction crée une complexité spécifique.

Méthode 1 : Le DCF (Discounted Cash Flow)

La méthode DCF projette les flux de trésorerie de l'exploitation sur 10 ans et les actualise à un taux reflétant le risque de l'actif. Elle est la plus précise pour les hôtels en exploitation avec un historique de performance suffisant. Elle nécessite des hypothèses robustes sur l'évolution du RevPAR, des charges et du capex.

« En 2025, les taux d'actualisation appliqués aux hôtels 4 étoiles en grandes villes françaises se situent entre 7% et 9%, selon la qualité de l'emplacement et la solidité du management. »

Méthode 2 : Les comparables de transaction

Cette méthode consiste à identifier des transactions récentes sur des actifs similaires et à en déduire des multiples de valorisation. Les principaux multiples utilisés en hôtellerie sont :

  • EV/EBITDA : entre 5x et 9x selon le segment et la localisation
  • Prix par chambre : de 40K€ (hôtel économique province) à 800K€+ (palace Paris)
  • Yield sur les murs : de 4% (Paris prime) à 7% (province secondaire)

Méthode 3 : Capitalisation du revenu (murs)

Pour les murs seuls, on divise le loyer net annuel par un taux de capitalisation de marché. Ce taux dépend de la qualité du locataire, de la durée du bail résiduelle et de la localisation. En France, les taux varient de 4% à 7% brut.

Les pièges à éviter

Retraiter l'EBITDA : la rémunération du dirigeant propriétaire, les loyers anormaux et les éléments non-récurrents doivent être retraités pour obtenir un EBITDA normalisé cohérent avec ce qu'un futur exploitant supporterait réellement.

Ne pas confondre valeur et prix : la valeur est déterminée par les fondamentaux. Le prix est déterminé par la compétition entre acquéreurs. Un bon processus de vente avec mise en concurrence peut générer un prix 10 à 20% supérieur à la valeur théorique.

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Stratégie Acquéreur

Family offices et hôtellerie : pourquoi cette classe d'actifs séduit les grandes fortunes

Équipe NEXAM
20 mai 2025
5 min

L'hôtellerie attire de plus en plus les family offices français et internationaux, qui y voient une classe d'actifs combinant rendement courant, valorisation du patrimoine et levier opérationnel. Voici pourquoi.

Un actif tangible à forte valeur intrinsèque

Contrairement aux actifs financiers, un hôtel est un actif réel dont la valeur repose sur des fondamentaux physiques et opérationnels. En période d'inflation, l'immobilier hôtelier offre une protection naturelle : les loyers et les tarifs chambres s'indexent sur les coûts, préservant le pouvoir d'achat du capital investi.

Un rendement courant attractif

Un hôtel bien géré génère un rendement opérationnel (GOP/chambre) entre 25% et 40% du chiffre d'affaires. Pour un investisseur achetant les murs et confiant l'exploitation à un opérateur via un bail commercial, le rendement locatif brut se situe entre 5% et 7% sur les marchés français secondaires — nettement supérieur au bureaux ou au résidentiel.

L'effet de levier opérationnel

L'hôtellerie bénéficie d'un fort levier opérationnel : une hausse de 5% du RevPAR se traduit souvent par une hausse de 15-20% de l'EBITDA, car les charges fixes sont importantes et les charges variables marginales. Ce levier amplifie la création de valeur dans les phases de reprise de marché.

« Depuis 2022, nous observons un intérêt croissant des family offices pour les boutique-hôtels de 20 à 50 chambres dans les grandes villes françaises. Le ticket, accessible, permet une entrée patrimoniale maîtrisée. »

Comment accéder au marché

Le marché hôtelier est majoritairement off-market. Plus de 60% des transactions se réalisent sans publication publique. L'accès à ces opportunités nécessite un réseau de brokers spécialisés capables d'approcher les propriétaires directement. C'est exactement ce que fait NEXAM pour ses acquéreurs référencés.

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Guide Vendeur

Préparer la cession de son hôtel : les 12 mois avant la mise en vente

Équipe NEXAM
14 mai 2025
9 min

Les propriétaires qui obtiennent les meilleurs prix de cession ne sont pas ceux qui vendent le plus vite — ce sont ceux qui ont préparé leur vente suffisamment à l'avance. Voici un plan d'action sur 12 mois.

M-12 à M-9 : Audit et optimisation

Audit financier : faites réaliser un audit de vos 3 dernières années d'exploitation. Identifiez les éléments non-récurrents à retraiter (travaux exceptionnels, sinistres, charges atypiques). L'objectif est de présenter un EBITDA normalisé qui reflète la vraie performance de l'établissement.

Optimisation tarifaire : si votre RevPAR est en dessous du benchmark de votre set concurrentiel, c'est le moment d'agir. Une hausse de 10% du RevPAR dans les 12 mois précédant la vente peut augmenter la valorisation de 15 à 25%.

M-9 à M-6 : Remise en état ciblée

Concentrez vos investissements sur les espaces visibles à forte valeur perceptuelle : hall d'entrée, parties communes, une chambre pilote rénovée. Évitez les gros travaux qui ne seront pas amortis avant la cession.

E-réputation : c'est le moment de travailler activement vos avis en ligne. Répondez à tous les avis, encouragez vos clients satisfaits à laisser un commentaire. Un score Booking.com au-dessus de 8,5 est un argument de valorisation réel.

M-6 à M-3 : Constitution du dossier

  • Rassemblez vos 5 dernières liasses fiscales et bilans
  • Identifiez et classez tous vos contrats en cours
  • Vérifiez la conformité de vos licences et autorisations
  • Faites réaliser les diagnostics immobiliers si nécessaire
  • Préparez un état nominatif du personnel avec anciennetés et salaires

M-3 à M-0 : Choisir votre intermédiaire

C'est à ce stade que vous devez sélectionner votre broker. Demandez des références sur des transactions similaires récentes, vérifiez la profondeur de son réseau d'acquéreurs, et assurez-vous qu'il réalise ses analyses en interne. Un bon broker vous dira aussi si ce n'est pas le bon moment pour vendre.

« Les cessions préparées 12 mois à l'avance obtiennent en moyenne 12% de plus que les cessions précipitées. La préparation est le meilleur investissement que puisse faire un vendeur. »
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NEXAM accompagne les propriétaires dans la préparation et l'exécution de leur cession depuis 2021.

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Marché & Tendances

Côte d'Azur, Paris, Lyon : quels marchés hôteliers pour investir en 2025 ?

Équipe NEXAM
7 mai 2025
6 min

Chaque marché hôtelier français a ses propres dynamiques de transaction. Voici notre analyse des trois principaux bassins d'investissement.

Paris : marché de référence, accès difficile

Paris reste le marché le plus liquide et le plus profond de France, mais aussi le plus compétitif. Les yields se compriment autour de 4-4,5% net pour les meilleures adresses, et les transactions se font quasi exclusivement hors marché. Le ticket moyen dépasse 15M€. Les acquéreurs étrangers représentent plus de 40% des transactions en valeur.

Notre avis : marché à privilégier pour les investisseurs institutionnels et les family offices avec une capacité financière supérieure à 10M€ et un horizon de détention long terme.

Côte d'Azur : forte saisonnalité, prime de localisation

Nice, Cannes, Saint-Tropez — la Côte d'Azur concentre une demande internationale exceptionnelle avec une saisonnalité marquée. Les RevPAR estivaux atteignent des sommets, mais les périodes creuses restent longues. Les murs des établissements de luxe en front de mer atteignent des prix au m² comparables à Paris.

Notre avis : marché idéal pour les acquéreurs à forte capacité de portage ou les opérateurs capables de développer une clientèle d'affaires en intersaison.

Lyon : le meilleur rapport rendement/risque

Lyon est aujourd'hui le marché hôtelier offrant le meilleur équilibre entre rendement et sécurité. RevPAR stable et progressif, clientèle d'affaires fidèle, taux d'occupation en toutes saisons. Les yields restent attractifs (5,5-6,5%) pour une ville de cette taille et de cette dynamique économique.

« Lyon est sous-coté par rapport à sa réalité économique. C'est notre recommandation numéro 1 pour les acquéreurs cherchant un rendement raisonnable avec un risque maîtrisé. »
Équipe NEXAM
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Juridique & Fiscal

Sale & Leaseback hôtelier : libérez votre trésorerie sans perdre votre exploitation

Équipe NEXAM
30 avril 2025
7 min

Le sale & leaseback (cession-bail) est une opération par laquelle un propriétaire-exploitant vend ses murs à un investisseur tout en conservant l'exploitation via un bail commercial. C'est l'une des opérations les plus intelligentes que puisse réaliser un hôtelier souhaitant libérer du capital.

Pourquoi faire un sale & leaseback ?

Les raisons sont multiples : financer un projet de développement, rembourser une dette, transmettre à ses héritiers du cash plutôt que des murs, ou simplement optimiser son bilan. Dans tous les cas, l'exploitant continue à gérer son hôtel exactement comme avant — la seule différence est qu'il paie un loyer au lieu de détenir le bien.

Les points clés de la structuration

Le niveau du loyer : c'est le point le plus sensible. Un loyer trop élevé pèse sur la rentabilité de l'exploitation et peut décourager les acquéreurs des murs. La règle empirique : le loyer annuel ne doit pas dépasser 10-15% du chiffre d'affaires hôtelier.

La durée du bail : les acquéreurs institutionnels (SCPI, fonds) préfèrent des baux longs (15, 18 ou 25 ans) avec des clauses de renouvellement automatique. Un bail long augmente la valeur des murs et donc le prix que vous en tirerez.

L'indexation : négociez une indexation plafonnée (ICC ou ILC avec cap) pour protéger votre compte d'exploitation contre les hausses de loyer excessives.

La fiscalité de l'opération

La plus-value immobilière réalisée lors de la cession des murs est imposable. Selon votre structure de détention (SCI à l'IR, SCI à l'IS, holding IS), le traitement fiscal diffère significativement. Une structuration préalable avec un avocat fiscaliste spécialisé est indispensable.

« Un sale & leaseback bien structuré peut libérer plusieurs millions d'euros de trésorerie tout en maintenant une exploitation identique. C'est souvent la meilleure décision financière qu'un hôtelier propriétaire puisse prendre. »
Équipe NEXAM
Broker · Paris
NEXAM a structuré plusieurs opérations de sale & leaseback hôtelières depuis 2021.

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L'actif Performance Juridique Situation Objectifs Contact
1
Identification de l'actif hôtelier
Informations générales sur l'établissement que vous souhaitez céder
Hôtel indépendant
Hôtel franchisé / affilié
Boutique-hôtel
Résidence hôtelière
Appart'hôtel
Maison d'hôtes
Restaurant / bar
Piscine
Spa / bien-être
Salle séminaire
Parking privé
Terrasse / jardin
Fitness
Très bon état
Bon état — quelques travaux
Rénovation nécessaire
Rénovation récente (< 3 ans)
Étape 1 sur 6
2
Performance financière & opérationnelle
Ces données permettent de calculer une valorisation précise. Toutes les informations sont confidentielles.
En forte croissance (> +10%/an)
Croissance modérée
Stable
En légère baisse
Reprise post-COVID
Loisirs / tourisme
Affaires / corporate
MICE / groupes
Mixte équilibré
Toute l'année
Haute saison été
Haute saison hiver
Marquée (2 pics)
Estimation préliminaire NEXAM
Basée sur les données saisies — à affiner lors de notre entretien
Complétez CA et EBITDA pour voir l'estimation
Fourchette indicative. Valorisation complète (DCF + comparables) lors de notre premier entretien.
Étape 2 sur 6
3
Structure juridique & situation de l'actif
Ces informations déterminent la structure optimale de cession et ses implications fiscales
Murs + fonds de commerce
Fonds uniquement (je loue les murs)
Murs uniquement
Parts sociales / actions
Sale & Leaseback (murs + garder exploitation)
Je ne sais pas — besoin de conseil
Pas de salarié
1 – 5 salariés
6 – 15 salariés
16 – 30 salariés
> 30 salariés
Aucune dette — actif sain
Crédit immobilier en cours
Crédit d'exploitation
Situation complexe — à préciser
Aucun — situation nette
Litige bailleur / loyer
Litige social / prud'hommes
Autre — à préciser lors de l'entretien
Étape 3 sur 6
4
Votre situation de vendeur
Comprendre votre contexte nous permet de construire la bonne stratégie de cession
Départ à la retraite / transmission
Réorientation / nouveau projet
Libération de trésorerie (sale & leaseback)
Résolution indivision / succession
Difficultés d'exploitation
Opportunité de marché favorable
Je préfère ne pas préciser
Non — premier contact
Oui — mandat non exclusif
Oui — mandat exclusif
Mandat expiré sans résultat
Absolue — personne ne doit savoir
Partielle — personnel et concurrents exclus
Standard — approche discrète suffisante
Non — rupture nette souhaitée
Transition courte (3-6 mois)
Oui — via un bail commercial (sale & leaseback)
À discuter selon l'offre
Étape 4 sur 6
5
Objectifs, timing & conditions
Vos priorités absolues et vos conditions pour une cession réussie
Le prix le plus élevé
La rapidité du closing
La qualité / réputation de l'acquéreur
La pérennité du concept et du personnel
La sécurité juridique et financière
Acquéreur français uniquement
Liasses fiscales 3 ans
Bilans comptables
Bail commercial
Titre de propriété
Diagnostics immobiliers
Je n'ai rien de prêt — NEXAM m'accompagne
Étape 5 sur 6
6
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